Bu yazımızda almak istediğiniz eve ödediğiniz değerin gerçek değeri mi yoksa değerinden fazla bir miktar ödenip ödenmediğini anlamanız için ele alacağız. Bunun için de üç farklı yöntemle bunu inceleyeceğiz.
1.Aylık Kira Bedeline Göre Değerinin Belirlenmesi
Bu yöntem gerçek değerin hesaplanmasında en çok tercih edilen yöntemlerdendir. Birçok varlığın değerinin hesaplanmasında da kullanılan genel bir yöntem o varlığın ilerleyen yıllarda sahibine getireceği paranın bugünkü şartlarda hesaplanmasıdır. Eve biçilen kira bedelinin sahibine kazandırdığı toplamı ele almak gerekir ise ilerleyen senelerde elde edilecek toplam kira gelirinin denk geldiği rakam üzerinden evin gerçek değeri ortaya konabilir. Yani kısaca anlatmak gerekirse bu hesaplama sonucunda kira bedeli yüksek olan evlerin değeri yüksek tam tersi olarak değeri düşük olan evler ise düşük değerde olmalıdır.
Türkiye’nin genelinde uygulanan bir yöntemde ev değerleri ortalama olarak iki yüz on dört aylık kira bedeli ile çarpılarak hesaplanmaktadır. İstanbul’da bu uygulama iki yüz on iki ay ile çarpılarak elde edilmektedir. Kısaca bir evin yatırımcısına geri dönüş yapabileceği süre Türkiye’de genel olarak on sekiz yıla tekabül etmektedir. Burada vurgulamak istediğimiz noktalardan birisi kira değeri çok yüksek değeri olan evlerin geri dönüşünde yaşanan uzun süreler çarpanların değerinden kaynaklanabiliyor olabilir. Şayet kira bedeli milyonlara tekabül ediyor ise bu süre otuz-kırk yıla kadar ulaşabiliyor.
Çarpımda genel olarak kullanılan süreler ise işyerleri adına on dört-on altı yıl iken konutlar adına bu zaman dilimi on yedi-yirmi yıl olarak kabul görmektedir. Bu hesaplamalardaki süreler yaklaşık olarak iki yüz on dört aylık bir kira bedeli ile evin değerinin hesaplanmasında kullanıldığını söylemek doğrudur. Örnek vermek gerekir ise almak istediğiniz evin kira bedeli 2000 TL ise bu evin piyasa satış değeri 428.000 TL’dir. Bunun hesaplanması 214*2000 çarpımı ile elde edilmektedir.
2.Konum ve Özelliklerini Kıyaslayarak Fiyatının Belirlenmesi
Bu yöntemin yaygınlığı daha çok halk arasında mevcut olmasına rağmen tek başına yeterli olarak görülmez. Bir evin mevcut konumu değerinin ortaya konmasında sıkça başvurulan bir yöntemdir. Burada önemli olan sadece ilçe değil de evin bulunduğu mahalle dahi önem arz eden kriterlerdendir. Bunun için sizin yapmanız gereken almak istediğiniz evin aynı konumdaki benzer evler ile kıyaslamasını emlakçılar aracılığı ile yapmaktır. Böyle bir davranıştan elde edeceğiniz olgu evin fiyatını muadilleri ile kıyas edebilme şansınızdır. Bu yöntemin gerçekçi sonuçlar vermesi için kıyas yapılan evlerin birbirine çok yakın özellikleri barındırmasıdır.
Aşağıda sıralanan belli başlı özellikler konutlara değer katmaktadır. Bu kriterleri kıyas esnasında her iki konut için de var olup olmadığını ele almak sizin için doğru sonuçları getirecektir.
Konutlara Ek Değer Getiren Faktörler:
1-Konumunun merkezi bir yerde olması
2- Ulaşım açısından zengin olanaklara sahip olması
3- Binanın yeni olması
4- Dairenin güney cephe olması yani ışık alması
5- Ön cephede bulunması
6- Dairenin ara katta bulunması
7- Bina içinde asansörün varlığı
8- Havuz bulunması
9- Manzarasının olması
10- Ortak kullanım alanlarının varlığı (Spor salonu, Sosyal tesis vb.)
3.Emlak Ofislerinden Araştırarak Fiyatının Belirlenmesi
Satıl almak istediğiniz evin gerçek değerini öğrenmek adına evin çevresinde bulunan dairelerin metrekare başına fiyatını emlakçılardan öğrenmeyi de unutmayın. Bu bahsi geçen yöntem gayrimenkul değerleme uzmanları tarafında da kullanılmaktadır. Bu uzmanlar azami olarak üç emlak ofisinden aldıkları metrekare fiyatları üzerinden tahmini bir değeri elde etmeye çalışır. Emlak ofislerinin size sağladığı değer ek gelir katan unsurları dikkate almadığından tam olarak olmasa da size tahmini bir diğer sunar.
Bu üç yöntemi kullanarak bulunacak olan değerlerin ortalamasını almak bir diğer yöntemdir. Şayet evi kredi kullanmadan alacak iseniz bu noktada bir uzmana danışmak gibi bir niyetiniz de olabilir. Bu noktada bankların bu konu ile alakalı çalıştığı profesyonellerden de yardım alabilirsiniz. Bunun için bu uzmanlarla belirli bir ücret karşılığında anlaşarak bu işi halledebilirsiniz.
Krediyle Ev Alanlar İçin Ekspertiz Raporunu Kullanmak
Almak istediğiniz evi kredi çekip almak gibi bir niyetiniz var ise banka tarafından bu iş için gönderilen uzmanının elde ettiği sonuçları doğru olarak kabul edebilirsiniz. Ortaya çıkmış olan fiyatla alakalı bir sorun var ise size göre biraz diretmeniz halinde rapordaki rakamı ortaya çıkmasında etkili olan faktörleri de öğrenebilirsiniz. Bu noktada eklemek istediğimiz sizin bu davranışınız fiyatı değiştirmeye yarayan bir unsur olmamasının yanı sıra almak istenilen ev hakkındaki olumsuz durumu ortaya koymaya yaramaktadır. Bu raporu gerçek fiyata itiraz edebilmek için değil de herhangi bir aksilik var ise onu ortaya koyabilmek adına kullanabilirsiniz.
